tiistai 24. kesäkuuta 2014

6 Osakerahastot ja suorat osakesijoitukset

Seligson & Co

Kuukausisäästö neljään indeksirahastoon á 50 e / kk. Tämänhetkinen tilanne, markkina-arvo / hankinta-arvo (23.6.2014):

- Kehittyvät markkinat 848,45 / 800 e
- Suomi indeksirahasto 269,00 / 250,25 e
- Eurooppa indeksirahasto 263,45 / 250,25 e
- Aasia indeksirahasto 265,71 / 250,25 e
Yhteensä 1646,61 / 1550,75 e (+6,18%)

Seligsonin rahastoja on realisoitu muutamaan otteeseen, osakerahastosäästöjä olisi tällä hetkellä lähelle 10.000 euron edestä. Autohankinnat ovat syöneet valtaosan säästöistä. Ei hyvä. Autot muutenkin suurin menoerä taloudessa. Kallis hinta "vapaasta" liikkumisesta!

Harkitsin kuukausittaisten summien nostoa. Nordnetin lanseeraama Superrahasto sekoitti kuitenkin suunnitelmat. Kesä mennee harkitessa.


Nordnet-salkku

Pörssissä näyttää olevan laskupäivä. Salkun arvo eilisten päätöskurssien (23.6.2014) mukaan 19.506,68 euroa. Osakkeet tässä:

- Aspo 205
- Caverion 55
- Elisa 100
- Fiskars 100
- Fortum 50
- Huhtamäki 125
- Kone 30
- Nokia 200
- Orion B 78
- Sanoma 75
- Stockmann B 60
- Tieto 63
- Wärtsilä 80
- YIT 55

Hankinta-arvo 12546,85 e. Toteutumaton tulos eilisten päätöskurssien mukaan 6959,83 e (+55,47%). Osinkoja maksettu 2010 alkaen about 2500 netto (pitää tarkentaa myöhemmin).

Salkku on ollut vuosien saatossa miinuksella ja plussalla, nyt näyttää kivunneen pysyvästi plussan puolelle. Ei muuta kuin seuraavaa rommausta odottelemaan...

Kuten kirjoitin, Nordnetin lanseeraama kuluton rahasto meinaa muuttaa suunnitelmia. Voi olla, että Nordnet-salkku kasvaa sitä kautta tästä eteenpäin. Eniten mietityttävät osingot.

Superrahastossa osingot sijoitetaan uudestaan ilman veroseuraamuksia, verot maksetaan sitten myyntivoitosta. Tämä jos mikä puhuu rahaston puolesta. Lisäksi kaupankäynnin ja muukin maksuttomuus houkuttaa. Myöhemmin luvatut vastaavat kuluttomat rahastot muihin Pohjoismaihin kuulostavat myös hyvältä.

Osinkoja on toisaalta mukava saada, ne ovat ikäänkuin ansaittua rahaa, ja useammin kuin kerran ne ovat tulleet tarpeeseen aiempina vuosina. Pari kertaa olen saman tien sijoittanut osingot uudestaan osakkeisiin.

Osakkeiden omistaminen suoraan on ollut muutenkin avartavaa, talouden ja markkinoiden seuraamisessa on aivan toinen ote, kun voi tai pitää seurata yksittäisten yhtiöiden menestymistä. Pelkään vähän, että rahastosäästäjänä mielenkiinto ei säily samalla tasolla. Ja vielä - onko tarkoitus säästää, säästää, säästää - ja saada palkinto joskus hamassa tulevaisuudessa? Vai onko palkitsevampaa nauttia osinkojen tuomasta jatkuvasta ja hiljalleen kasvavasta positiivisesta kassavirrasta? Lähivuosina osingot tuovat jo ylimääräisen kuukausipalkan verran rahaa.

Kokemuksesta tiedän, että rahasto-osuudet on jotenkin henkisesti helpompi lunastaa kulutukseen kuin osinkoa tuovat osakeomistukset.

Osakerahastot ja osakkeet siis 21153,29 euroa. Hankintahinta 14097,60 euroa (+7055,69 e / +50,05%).

5 Sijoitusasunnon tuottolaskelmia

Kuten edellisessä blogissa kirjoitin, on remonttivara sijoitusyksiössä minulla varsin alhainen (40 e/neliö). Tänään julkaistussa Suomen Vuokranantajien selvityksessä asunnon bruttovuokraa laskiessa "automaattinen" remonttivara neliötä kohti olisi 500 e (kategoriassa "muut suuret kaupungit").

Tällä laskukaavalla asunnon bruttovuokratuotto olisi 5,1% vuodessa.

Arvonmuutokseen en laske niin paljoa. Suhteellisen varmaa on tasainen, hiljakseen nouseva vuokratuotto. Asunnon arvonmuutos vaikuttaa lähinnä vakuuksiin, mutta tätäkin olen varmistellut: omistusasunnosta on vielä vakuuksia jäljellä.

Vuokranantajien(kin) selvityksessä arvonmuutos on kuitenkin pitkällä aikavälillä asuntosijoituksen tärkein tekijä. Tämän sijoitusyksiön tapauksessa oletettu vuosittainen kokonaistuotto 2014-2018 olisi 8,5 prosentin pinnassa, mihin voin kyllä olla tyytyväinen.

Omalla, naftimmalla remonttivaralla lasketulla arviolla kokonaistuotto olisi yli 9 prosenttia. Enpä tiedä. Keskityn joka tapauksessa vuokratuottoon. Arvonnousua tulee jos tulee. Se olisi toistaiseksi lähinnä mieltä lämmittävä juttu, tietenkin asunnon vakuusarvon nousu avaa mahdollisuuksia jatkossa.

Uskon ja toivon, että nykyinen ja tulevat vuokralaiset ovat säntillisiä asujia ja vuokranmaksajia. Sijainnin takia kämppä tuskin on tyhjillään juuri koskaan. Siihenkin on varauduttava, pariin vuoteen voi tulla 1-2 tyhjää kuukautta.

maanantai 23. kesäkuuta 2014

4 Sijoitusasunto

Sijoitusasunto hankittu 6/2014. Vuokralainen muuttaa 1.7.

Kyseessä pieni yksiö yliopistokaupungin keskustassa. Tämänhetkinen vuokratuotto vastikkeen jälkeen 5,7% vuodessa, eli kohtalainen. Käytännössä vuokratuotto menee lainan korkoon ja lyhennyksiin sekä veroihin.

Pankkilaina 12kk euribor + 1,50 %-yksikköä. Hankintahinta ja kulut 82500. Koko asunto lainalla, eli velkavipu tosissaan käytössä - muihin sijoituksiin velkavipu mietityttääkin about 1000 kertaa enemmän. Vararahastoa on kerättävä, käytännössä siis korkorahastoja ja käteistä.

Asunto on vanha, mutta huolella pidetty, ja taloyhtiö vaikuttaa erinomaiselta. Hyvin pidetty talo, ja vastike on silti kohtuullisen alhainen. Remonttivaraa lähivuodet silmällä pitäen on laskettu 40 e / neliö. Näillä näkymin on realistinen, kun katsoo, mitkä remontit on jo tehty.

Markkinoilla oli samasta kaupungista, mutta esikaupungeista edullisempia asuntoja, joissa tuotto-odotus olisi ennen remonttivaraa lähennellyt kymmentä prosenttia. Otin kuitenkin pienemmän riskin, mikä toistaiseksi on näyttänyt kannattavan. Vuokralaisia oli tulossa jopa näin hiljaisena aikana kuin alkukesästä useampia. Kaikkia ehdokkaita houkutteli sama tekijä: asunnon sijainti.

Töitä vuokralaisen saamiseksi meni korkeintaan 4-5 tuntia, näytöt, sähköpostittelut ja sopimusten tekemiset mukaan lukien.

Ammattilaisasuntosijoittaja voi hymähdellä tuottoprosenteilleni ja koko "yritykselleni". Tiedostan sen, että monella sijoitusasunnon hankkijalla on liian ruusuinen kuva tulevista tuotoista, siksi tämä ensimmäinen on melko lailla varmisteltu. Varaudun ikään kuin "pettymään", vaikken pessimisti olekaan :) Pankin tarjoama laina on mielestäni hyvä, mikä oli ratkaiseva tekijä hankinnalle.

Pitää myöntää, että innostuin asuntosijoittamisesta kokemani perusteella. Jalat maassa pitäen tarkoitus onkin hankkia muutaman vuoden sisällä "toinen samanlainen", kohtalaisella omarahoituksella. Ja kolmas siitä muutaman vuoden päästä? Aika näyttää.

Positiivista kassavirtaa on odotettavissa muutaman vuoden jälkeen - jos korot pysyvät alhaalla. Tämä on kuitenkin enemmän epätodennäköistä. Korkotaso normalisoituu jossain vaiheessa.

3-4 prosenttiyksikön korkotason nousu olisi nykyisellä lainoitusasteella kriittinen raja: sen jälkeen vuokratulo kattaisi vain korot. Tähän on hyvä varautua ihan selvillä käteissäästöillä, ikiomalla "korkokatolla", ts. 100-200 euroa kuussa säästöön nimenomaan korkojen nousua varten.

Ennenkuin sijoitusasuntolainaa alkaa hiki hatussa ylimääräisiä lyhentämään, kannattaa ottaa huomioon seuraava järjestys lainoissa:

1. Tulonhankkimislaina, ts. tämä sijoitusasuntolaina on sijoittajalle "paras" laina, kun lainan korot ja hoitomaksut voi vähentää pääomatuloista kokonaan. (Tätä parempi on tietty uusien asuntojen tuloutettu yhtiölaina, muttei minun kohdallani ole ajankohtainen.)

2. Asuntolaina on "toiseksi paras" laina, kun koroista voi vähentää v. 2014 75%, v. 2015 70%. Lisäksi kahden asuntolainamme korot ovat sopivan alhaiset (1,07% isommassa ja 1,95% pienemmässä). Tätä kannattaa tietyin varauksin lyhentää ennen tulonhankkimislainaa.

3. Muut lainat, kulutusluotot. Tällä hetkellä pankista otettu autolaina. Ei minkään valtakunnan vähennysoikeuksia verotuksessa. Lisäksi lainalla hankitun omaisuuden arvo laskee koko ajan ja varmasti. Tätä lainaa kannattaa ehdottomasti lyhentää ennen asuntolainaa ja tulonhankkimislainaa.

Korkojen noustessa kannattaa siis miettiä tarkkaan, mihin lainoihin laittaa ensimmäiset lisälyhennykset.

Toisin sanoen, ensimmäinen sijoitusasunto on "uinuva" hankinta, jossa varallisuus hitaasti kasvaa, jossa vuokratuloilla hoidetaan lainanmaksu. Jos näyttää siltä, voi asunnosta luopua jossain vaiheessa, mikään ei sido tuohon 25 vuoden omistukseen. Tuntuu tällä hetkellä jopa epätodennäköiseltä. Yöunia tämä afääri ei ole toistaiseksi vienyt :)

Seuraavan sijoitusasunnon kriteerit ovat astetta tiukemmat: korkeintaan samaa hintaluokkaa, vuokratulo pari %-yksikköä korkeampi, omarahoitusta niin, että puhdasta tuottoakin tulee kulujen jälkeen. Yhtiö hyvä, asunnossa saa olla laittamista. Hyvä periaate on, että vuokratuotto / asunto on 400 euroa tai yli vastikkeen jälkeen, ettei mene sipertelyksi.

sunnuntai 22. kesäkuuta 2014

3 Korot & käteinen

Kuukausisäästönä menee 50 e / kk kahteen Seligsonin korkorahastoon: Euro-obligaatioon ja Euro Corporate Bondiin. Tällä hetkellä markkina-arvo / hankinta-arvo edellisessä 847,32/800 e ja jälkimmäisessä 829,00/800 e. On toiminut useamman vuoden hyvin, mutta näitä on nostettu ajan mittaan, viimeksi kevättalvella 2013 auton ostoon.

Paikallisen osuuskaupan osuudet on ostettu kaikille perheenjäsenille, mutta omana "käteisenä" pidän sitä yhtä osuutta (100 e). Tavoite on kerätä lisää osuuksia eri osuuskaupoista itselle, veroton osuuspääoman korko on kieltämättä hyvä sijoitus toistaiseksi - kun sen listaa käteis- ja korkopapereiksi. Vaikka näissä ei ole korkoa korolle -efektiä mukana, on vuosittainen tuotto kymmenessä vuodessa 7% pintaan ja 20 vuodessakin 5,5-6%. Odotettavissa tosin on, että korko laskee ajan mittaan. Lisäksi uhkaavat laittaa senkin verolle, viimeksi tehty esitys ei tainnut menestyä.

Osuuskauppaosuuksia kannattaa haalia lähinnä ennen vuodenvaihdetta.

Kaksi käteissäästötiliäkin on:

1. Danske Bankin varatili

Tänne kertyy lähinnä suurempia hankintoja varten rahaa sivuun. On toimiva ratkaisu, mutten laske näitä sijoitusomaisuudeksi.

2. Handelsbanken sijoitustili

Korko Hb Prime -1.00 &-yksikköä, tällä hetkellä 0,35%. Korko tällä hetkellä lähinnä nimellinen, mutta tilin idea on toiminut hyvin: Tänne siirrän pieninä erinä ylimääräistä käteistä mahdollisimman usein. Tällä hetkellä tilillä 1050 e, ja tänä kesänä Seligson-kuukausisäästöjen ohella rahavirrat suuntaavat nimenomaan tälle sijoitustilille.

Omassa pankissa olisi paremmalla korolla oleva verkkosäästötili, mutta:

Toimivaksi ratkaisuksi tässä on osoittautunut se, ettei minulla ole tällä hetkellä nettipankkisopimusta Handelsbankenissa - rahat saa vain käteisenä pankin tiskiltä (tai shekkinä, kun hakee suuremman summan). Toisin sanoen, kynnys rahojen nostoon on huomattavasti korkeampi kuin mitä nettipankissa on käytännössä ollut. Lisäksi rahojen nostamisessa pankin tiskillä on oma viehätyksensä.

Eli laita rahat piiloon ja unohda. Näin niiden tuhlaaminen heppoisin perustein estetään.

Korkojen ja käteisten arvo tällä hetkellä siis 2826 e.


Mitähän muita "piiloja" käteisen ja korkojen muodossa löytyisi?

sunnuntai 15. kesäkuuta 2014

2 Mihin pyrin

Monissa blogeissa on asetettu selkeä tavoite: eläkkeelle 35/55/-vuotiaana / kohti taloudellista riippumattomuutta jne. Jotain samantyyppistä olen itsekin miettinyt. Laadin joskus takavuosina sijoitussuunnitelman, jota näin jälkeenpäin tarkastellen olen noudattanut yllättävän hyvin: tarkoitus on kerätä isommalla riskillä varallisuutta, ja ikävuosien karttuessa lisätä korkosijoitusten ja käteissäästöjen osuutta.

Yksi sääntö on korkosijoitusten osuus ikävuosina / 100. Pidemmän päälle tämä on tavoiteltava tilanne. Tällä hetkellä pitäisi siis korkojen, käteisen ja vastaavien vähäriskisten sijoitusten olla jo 40% salkusta. Siitä ollaan kaukana! Vastikään tehty lisätalletus sijoitustilille huomioon ottaen korkopapereiden ja käteisten osuus salkussa on 4.4 prosenttia.

Toisin sanoen, tällä hetkellä vielä on tarkoitus ostaa ja unohtaa, osakkeita ja osakeindeksirahastoja. Listaamattoman osakeyhtiön tila on suhteellisen staattinen, siellä ei lisäostoihin ole mielenkiintoa, eikä toisaalta myyntiinkään.

Eläkkeelle en erityisesti halua ennenaikaisesti, mutta sellaiseen tilanteeseen pyrin, jossa rahaa on aina käytössä, yllättäviä tilanteitakin varten. Lomamatkan voisi toteuttaa miettimättä, mistä muusta se on pois. Isompiakaan hankintoja varten ei tarvitse kitkuttaa ruuan ja muiden päivittäismenojen kanssa. Lapsia pystyisi tukemaan tarvittaessa. Muutaman vuoden välein voisi toteuttaa suuremman (10000-50000e) hankinnan, mikä se sitten olisikaan...

Ja lisäksi, paradoksaalista kyllä: aina jäisi lisää rahaa säästöön! Tämä tarkoittaa sitä, että tulot pysyisivät tasaisesti menoja suurempina.

 Tähän voisi laittaa ensimmäisen blogin tavoitteen:  15-20 vuoden päästä puolen miljoonan euron pääoma, joka tuottaisi 15.000-20.000 euron vuosiansion osinkoina ja muina pääomatuloina.

Viimeistään siinä vaiheessa tuo ikävuodet / 100 - tavoite on tarkoitus olla balanssissa. (Edit. Sama sääntö lienee yleisempi muodossa "osakkeisiin 100 - ikä".)

keskiviikko 11. kesäkuuta 2014

1 Palkansaaja vaurastuu ...tai sitten ei

Tämän blogin ensisijainen tarkoitus on olla vapaamuotoinen sijoituspäiväkirja. Olen seuraillut erilaisia sijoitusaiheisia blogeja ja sivustoja varsin tiiviisti vuosikaudet, ja vähitellen on alkanut tuntua mielekkäältä omatkin rustaukset tänne.

Olen perheellinen mies suomalaisen yliopistokaupungin liepeiltä. Ikä lähenee neljää kymmentä. Työni ei liity rahaan tai talouteen. Palkkaan olen tyytyväinen, mutta jossain (geeneissä?) on jatkuvasti ollut tarve varautua tulevaisuuteen, eikä vähiten taloudellisessa mielessä.

Sijoittajana olen säästäjä. Oppini ammennan muilta, enkä osaa tai halua olla mallina kellekään. Jos blogi alkaa elää, tänne tallentuu enemmän ja vähemmän satunnaisesti muistiinpanoja sijoituksista, rahasta, taloudenpidosta ja mistä milloinkin. Ja nämä ovat kaikkea muuta kuin sijoitusneuvoja...

Tavoitteena on varallisuus, jonka tuotot toisivat säännöllisen kuukausitulon. Tämänhetkiset sijoitukset ovat tässä (Tilanne 11.6.2014):

- Osakesalkku Nordnetissä 19458 EUR (Suomalaiset osakkeet)
- Rahastot Seligson et Co. 3025 EUR (Indeksirahastot + pitkän koron rahastot)
- Osakkeet listaamattomassa osakeyhtiössä: tarkka arvo ei laskettavissa, joitain kymmeniä tuhansia
- Handelsbanken sijoitustili 300 EUR
- Osuuskaupan jäsenyysosuus 100 EUR

Tämän lisäksi vastikään kokonaan velaksi hankittu sijoitusasunto, yksiö lähikaupungin keskustassa. Hankintahinta oli 82500 EUR. Varallisuutena tämän varaan ei voi laskea vielä aikoihin, mutta tämä tulee tuottamaan hankintahintaan nähden 5,7% tuoton, ja tuotto kattaa jo alkuvaiheessa vastikkeen, lainanlyhennykset, korot sekä pääomaveron - ainakin koronnousuun asti. Sen verran olen kotiläksyjä asuntoasioihin ja vuokramarkkinoihin liittyen tehnyt, että uskalsin tällaiseen ryhtyä.

Tuo noin 60.000 euron sijoitusvarallisuus on siis etupäässä osakkeissa, korkorahastoissa ja sijoitustilillä on noin 2000 euroa.

Entä ne sijoitustulot? Tänä vuonna osinkotuloja on tähän mennessä 520 euroa netto. Tulossa on vielä Nokian osingot sekä listaamattoman yhtiön osingot, jolloin päästään hieman yli 1500 euron netto-osinkotuloihin, mikä vastaa (vain?) kolmen prosentin tuottoa pääomaan nähden. Jospa 15-20 vuoden päästä olisi puolen miljoonan euron pääoma, joka tuottaisi 15.000-20.000 euron vuosiansion osinkoina ja muina pääomatuloina? Aika näyttää.

Näissä kuvioissa aloittelen. Aika näyttää senkin, jääkö tämä blogi elämään vaiko ei. Aion olla ihan rehellisesti "tyhmä", mikä toivottavasti innostaa lukijan "viisaampana" kommentoimaan :)